L’usucapione è un istituto previsto e disciplinato dagli artt. 1158 e seguenti del codice civile e consiste in un modo di acquisto della proprietà a titolo originario fondato su ben definiti requisiti, ovvero...
...primo tra tutti, sul perdurare del possesso su un bene per un determinato lasso di tempo.
Oggetto dell’istituto può essere un bene immobile quale una casa, un appartamento, un terreno, un fondo agricolo, un lastrico solare, i beni mobili registrati, le universalità di mobili, i beni mobili.
L’usucapione si può distinguere in due differenti tipologie, ovvero ordinaria o abbreviata a seconda del differire dei rispettivi presupposti.
Ai sensi dell’articolo 1158 del codice civile (che disciplina l’usucapione ordinaria di immobili e di diritti reali sugli stessi), è prescritto il decorso di venti anni con il possesso necessario.
Ai sensi dell’articolo 1159 del codice civile (che disciplina, invece, l’usucapione abbreviata o usucapione speciale di beni immobili o un diritto reale immobiliare) si considera sufficiente, ai fini dell’acquisto della proprietà, un possesso di soli dieci anni, qualora ricorrano determinate condizioni, tra le quali la buona fede del possessore. In quest’ultimo caso, quindi, il termine sarà più breve, ma il solo possesso non sarà ritenuto sufficiente, dovendo sussistere ulteriori requisiti, quali, ad esempio, un contratto astrattamente idoneo a trasferire la proprietà dell’immobile (es. una vendita) risultato, tuttavia, affetto da un qualche vizio che ne viene ad inficiare gli effetti, nonchè la sua trascrizione. Sarà, infatti, dalla data di trascrizione del contratto che decorrerà effettivamente il termine decennale previsto per l’usucapione abbreviata.
Presupposto fondamentale dell’istituto, affinché produca il suo effetto acquisitivo, è il possesso dell’oggetto dell'usucapione, che deve essere: pacifico, ovvero non deve essersi realizzato in modo violento o clandestino; continuo ed ininterrotto nel tempo (a seconda della tipologia di usucapione), ovvero deve essere stato esercitato con regolarità e non soltanto in modo occasionale.
A questi requisiti base la prassi e la giurisprudenza hanno individuato ulteriori elementi che possono, in quanto tali, aiutare a confermare l’avvenuto acquisto della proprietà de quo a seconda delle precipue fattispecie concrete. La giurisprudenza della Cassazione ha riconosciuto, ad esempio, come, in un contesto condominiale, non sia sufficiente comportarsi a lungo quali titolari di un bene, disinteressandosi in toto degli oneri legati al possesso dello stesso. Sancisce, a tal riguardo, che il pagamento degli oneri condominiali “costituisce un comportamento incompatibile con l’usucapione a favore di un altro soggetto: e questo perché l’adempimento degli obblighi di condominio denota la volontà di comportarsi ancora come l’effettivo proprietario del bene e non invece un disinteresse totale” (Cass. Civ., Sez. II, n. 9530 dd. 30.04.2014). Ancora: ha affermato che la semplice tolleranza dimostrata dal proprietario effettivo al possesso altrui non costituisce presupposto per l’usucapione, in quanto farebbe scattare una semplice, quanto non sufficiente, detenzione del bene (Cass. Civ. n. 16371 dd. 04.08.2015).
Il possesso utile a usucapire, peraltro, non può derivare da un contratto in virtù del quale si conferisca l’utilizzo del bene (per esempio un comodato, una locazione...) e non può originare in un mero comportamento accondiscendente o tollerante del proprietario dovuto ad amicizia o conoscenza.
In ogni caso, sebbene il trasferimento della titolarità avvenga in modo automatico, è sempre necessaria una sentenza del tribunale che accerti l’effettiva integrazione degli elementi dell’usucapione.
